來源 / 向善財經
最近，貝殼控股有限公司（下稱貝殼）發布了2024年第三季度未經審計的財務業績。
從表面來看，相比今年一季度營收、凈利增速的大幅下滑，現在的貝殼算是實現了業績的明顯改善。
第三季度，貝殼實現營收225.8億元，同比增長26.8%；歸母凈利潤為11.71億元，同比增長1.13%。
不過即便如此，前三季度貝殼實現營收623.3億元，同比增長為8.27%；歸母凈利潤34.95億元，卻還是同比下滑了32.97%。
這說明，在當前房地產周期背景下，貝殼靠著“一體三翼”的業務策略已經實現了成長性的提前回暖，但代價卻似乎是盈利能力的承壓……
那么這份取舍，到底是不是個好選擇呢？
作為左暉的接班人——彭永東在拿著高額薪酬的同時，又能不能帶領貝殼提前走出這段艱難歲月？
砸十幾億搞“樣板間”，貝殼真不想當地產開發商？
“對于一個大的組織來說，最可怕的是沒有增長。”在業績發布后的電話會上，貝殼聯合創始人、董事長彭永東這樣說到。
結合起前邊提到的營收增速，顯然，貝殼管理層對第三季度的表現似乎是認可的。
不過具體來看，貝殼在第三季度存量房交易的總交易額為4778億元，同比增加8.8%，實際上是低于市場預期的15%增速。對應的凈收入為62億元，也同比下滑了1.6%。
這個成績，很難稱得上是亮眼。
但好在，新房交易的總交易額為2276億元，同比增加18.4%；新房業務的凈收入為77億元，同比增長了30.9%，算是撐起了貝殼核心的房產經紀服務業務表現。
對于這兩項業務的好與壞，雖然現階段的貝殼可以不斷優化服務體驗、升級運營能力，但最終想象力卻還是取決于政策刺激的大與小。
就像今年5月份中國人民銀行發布了“明確取消全國房貸利率下限、下調房貸首付比例和公積金貸款利率”等多項通知后，貝殼的營收表現就從一季度的-19.24%反轉成了二季度的19.95%，直到三季度效果才慢慢減弱。
因此，從9月底開始的新一輪房地產支持政策，也就成了不少投資者對貝殼第四季度房產經紀服務業務的信心來源……
總之，現在貝殼的“一體”業務不掌握市場主動權，所以能看的就只有“三翼”。
其中，整裝（家裝家居）板塊本季營收42.4億，同比增速從去年同期的72.1%放緩至了現在的32.6%；新獨立出來的惠居（房租租賃服務）板塊則貢獻了39億元營收，同比增長118.4%。
從邏輯上來看，房屋租賃板塊算是貝殼對新房、二手房市場的長遠承接，哪怕現在規模尚小，但戰略意義非凡。至于家裝家居業務，本意是對房產客戶需求的更多挖掘變現，算是后房地產市場。
所以在整個房地產行業沒有徹底回暖之前，哪怕現在貝殼靠著收購而來的圣都家裝、愛空間們實現了快速起量，但未來中長期的成長性仍有待驗證。
而且市場中常有一句形容家裝行業痛點的話：買房有上限，而裝修只能有下限。
和買房一樣，裝修費用對普通家庭也是一筆很大的開支，很多人一輩子可能只會裝修一兩次。并且由于裝修業務工序復雜，涂料、瓷磚、木料等涉及到的品牌非常多，再加上千人千面的裝修需求和風格，都使得品牌裝修從供給到需求端都表現出了非常大的服務差異性。
所以在漫長的決策周期中，消費者們更喜歡貨比三家，慎重權衡。
在這方面，雖然貝殼可以將各樓盤房源信息匯聚到平臺上，給用戶提供多項選擇，但是裝修業務給用戶的，卻只是有限選項（主要是圣都整裝）。這本身就限制了消費者的選擇范圍和體驗上限，相應的，貝殼也很容易被當做裝修參考項，而非必選項。
當然，相比家裝板塊，現在最受爭議還要屬貝殼的“第三翼”貝好家。
從定義上看，貝好家是一個數據驅動型住宅開發服務平臺，以C2M為核心理念，利用用戶洞察和大數據支持，為合作伙伴賦能，收取包括產品定位、設計等一整套解決方案服務費。
今年7月，貝好家以1.34億元競得西安市未央區兩宗商住用地，但并非自主開發項目，而是根據合作方需求開展。直到9月，貝好家（成都）置業有限公司以10.76億元競得成都錦江區金融城三期H12地塊，這一次貝殼明確將自主操盤。
從貝殼賦能到自主操盤，這一變化自然也讓市場不禁懷疑：貝殼是不是要“抄底”轉型房地產商了？
在最近的電話會上，雖然貝殼管理層強調“我們不是要成為房地產開發商。在長期的商業模式上，我們不會使用自有資金做大規模的重資產開發投資。”
但同時“成都項目旨在驗證 C2M 解決方案在各階段的實施能力，包括土地拍賣、產品定位、設計和營銷……”
言下之意，現在貝殼想要用數十億元，打造一個高端房地產方案的樣板間。只是暫時充當一下房地產開發商的角色，未來不會長期沉迷于此。
說實話，這操作有點財大氣粗，“撒錢”做試驗的既視感。
雖然貝殼也確實有這個底氣。截止到今年9月底，貝殼的“現金及現金等價物”和“短期投資”規模就達到了532.27億元。
不過還是那句話，背靠過去積累的龐大房產數據和用戶需求洞察，貝殼（貝好家）當一個咨詢公司、地產設計公司是沒問題的。可如果要轉型重資產的開發商，無論是暫時還是長久的，這對貝殼可能都是個極大的考驗。
一方面是房產交易和房產開發本質上是兩種邏輯，核心團隊能否勝任是一個問題。
另一方面貝殼還需要彌補和提升的短板是工程建設的能力。畢竟，過去貝殼的業務模式更多是“紙上談兵”，但現在要把設想落成現實，這就需要組建靠譜的上下游供應鏈伙伴以及對應材質的整合，這同樣是個艱巨的任務。
所以很明顯，無論從投資還是戰略的角度看，貝好家在短時間內都很容易成為一個業務泥潭，帶給貝殼的不確定性似乎也要遠大于背后的想象力……
盈利能力承壓，“掌舵人”彭永東還能拿多少年薪？
回到業績數據來看，現在盈利能力承壓才是貝殼最突出的問題。
比如，天眼查APP顯示：今年第三季度貝殼的毛利率為22.7%，略低于市場預期的23%，較去年同期的27.4%下滑明顯。主要是受存量房業務和租房業務利潤率下滑的拖累。
其中，房屋租賃板塊營收增長了21億元，同比增長118.4%，但成本也從2023年同期的17億元增長到了38億元，同比增長115.5%。
對應的毛利率僅為2.56%。
可見，貝殼的房屋租賃服務盈利能力，還有很大的提升空間。
但在此背景下，貝殼卻沒有選擇降本增效，同期的運營費用逆勢增長了11%至44億元。
這也使得對應的經營利潤率從5.1%下滑至了3.2%，整體凈利率則下滑至了5.17%。
原因是為啥呢？不是貝殼不想降本，而可能是降不了本。
比如同期，貝殼銷售和市場費用增長了18.6%至19億元。并且和去年一樣，主要是投入進了家裝家居板塊，同時還有貝聯門店及品牌的拓展等。
這個其實不難理解，雖然家裝板塊有著貝殼的平臺引流，但由于品牌可選擇項偏少，所以不少裝修消費者還是會在線下尋找裝修公司。
同時，由于家居家裝行業格局一直都處于大而散的狀態，頭部裝修公司加起來份額也不足兩成，再加上不同地域消費者的個性化裝修需求限制，使得現在上游的家居供應商多是區域型家裝公司，占比達60%-70%。
在這種情況下，想要快速做大做強，貝殼就必然離不開營銷投入的連續加碼。
此外，貝殼的研發費用也增長至了5.73億元，這基本對應著現在貝好家C2M的出發點，即利用大數據和AI系統去發現未來行業的趨勢，去洞察用戶需求，所以短時間內好像也很難降本降費……
不過好一點的是，今年第三季度，貝殼占比最大的“一般及行政費用”為19億元，和去年同期基本持平。
那么從這個角度看，在當前貝殼盈利能力承壓的背景下，以彭永東為代表的核心管理們又不會選擇自降工資呢？
之所以這么說，主要是此前有投資者將貝殼高管薪酬數據上傳到了網上，結果引發了不少的輿論爭議。
從財報數據來看，在2022年貝殼交出了一份營收同比下滑24.87%，歸母凈利潤同比下滑164.45%的成績單后，其董事會主席彭永東薪酬總額卻達到了約4.746億元。其中，薪金、津貼及實物福利為183萬元，績效獎金為1017萬元。
聯合創始人兼執行董事單一剛薪酬總額約3.551億元，對應的績效獎金為678萬元。
到了2023年，彭永東的薪酬總額則進一步增長至，約7.13億元。單一剛約為5.293億元。
雖然兩人的薪酬總額中，不少都來源于股份激勵計劃中的“股份支付薪酬”，但
整體相比于碧桂園，萬科的管理層們已經高出了不少，甚至萬科的董事們還自愿放棄了2023年度獎金，董事會主席郁亮、總裁祝九勝也自愿領取月薪稅前1萬元。
而且說起股價，在創始人左暉去世前，貝殼的市值最高曾達到近千億美元，但彭永東接手后一度縮水至百億美元以下。截至11月25日，貝殼美股股價為18.4美元/股，總市值為222.34億。
盡管這背后有疫情的影響，也有現在中國房地產行業的宏觀周期波動，但在當前行業低迷期，以彭永東為代表的核心管理層們，或許還是應該與無數“貝殼人”站在一起，同甘共苦，加速帶領貝殼走向全面復蘇……
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