3月9日，中國人民銀行行長周小川、易綱、潘功勝就“金融改革與發展”相關問題回答記者提問，作為中國金融領域的掌門人，人民銀行行長們的回答對于中國金融的發展有著非常重要的趨向性意義，特別是對于房地產市場的判斷將會給我們理解中國2018年房地產的發展有著非常重要的參考作用，今天我們就來看看，央行行長們如何定調房地產，中國樓市2018年究竟又會怎么走呢？

一、央行行長定調房地產金融

在記者會上，澎湃新聞記提出：2017年以來，多個城市住房信貸政策明顯收緊，最近也有反映個人住房貸款額度偏緊、利率上升。請問今年住房信貸政策還會有什么新的變化嗎？目前房地產金融風險的狀況如何？。

面對著這樣的問題，人民銀行潘功勝副行長明確回復：

問題一：今年1月份，個人住房貸款同比增長21.4%，人民幣各項貸款整體貸款增長13.2%，個人住房貸款比整體貸款的增長差不多多了將近10個點。雖然2017年和今年的1月份個人住房貸款的增長有所減少，但是它仍然是比較快的增長，可以滿足市場的合理需要。個別的銀行在個別的時段由于資產負債匹配方面的問題，出現了放款的時間可能會有所延長的情況，我想是可能的。（解讀：這句話可以理解為，監管層并沒有要求商業銀行對房地產信貸縮緊，現階段的房地產信貸利率上行和貸款額度收緊的情況是商業銀行自身經營的問題，排除了市場上可能存在的監管層要求商業銀行收緊房地產信貸的預期。）

問題二：關于住房貸款利率的問題，的確，房貸利率是略有上升。但大家從稍微長一點的周期來看，它仍然處于比較低的水平。商業銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價，對住房貸款利率自主進行定價，擴大利率的浮動區間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。在這方面，人民銀行會督促商業銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。（解讀：房地產信貸利率上行現象其實監管層已經關注到了，但是實際情況是從長期范圍來看利率水平依然較低，所以商業銀行的自主定價策略是一種階段性的自覺行為，這一點不用過于擔心，但是面對房貸利率上漲，監管層將會按照“房住不炒”的原則組織商業銀行對信貸進行差別定價，讓真正剛剛進入城市沒有房的居民的合理剛需不會被利率漲價所影響，從而確保房地產的居住屬性）

問題三：關于房地產金融的風險問題。人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產信貸政策，我國的房地產信貸質量總體上良好，房地產金融風險是可控的。我跟大家報幾個數，銀行業金融機構的房地產貸款不良率是不到1%，整體銀行業的不良貸款是1.85%，這是含政策性銀行的，除掉政策性銀行是1.74%，顯然房地產貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個人貸款的不良率只有0.3%。（解讀：從長期的數據統計來看，中國的銀行業不良貸款比例依然較低，特別是房地產貸款比例低于整體貸款不良比例，而個人貸款的不良比例更低，這證明了在目前階段中國的房地產信貸風險是整體可控的，中國房地產金融的風險是不用過分擔心的，監管層也會高度重視房地產金融的潛在風險和杠桿水平，從而確保房地產金融的安全可持續發展。）

看完央行行長對于房地產金融的整體判斷，到底能夠怎么看中國樓市呢？

二、2018年中國樓市到底會怎么走？

根據潘功勝副行長的回答，我們對于房地產市場，尤其是房地產金融市場的趨勢判斷將會更加明確，2018年全年，中國房地產市場整體將會保持一個長期趨穩的態勢，房地產價格出現大漲或者大跌的可能性都不大，但是在這個長期趨穩的過程中國，由于各家銀行的銀根進一步收緊，商業銀行可能不會再像過去幾年一樣幾乎無限制的給予房地產信貸，哪個地區的信貸額度更少，其收緊房地產信貸的可能性也就越大，這種銀行的自身經營行為，需要我們買房的時候進一步關注。

那么，房地產市場未來發展的一些問題就可以回答了？

一是已經買房的人會不會2018年的房貸負擔更重？我們能夠看到從官方定調的角度來看，官方并沒有給出基準利率上調的明確答復，所以已經貸款的人，今年的房地產還款負擔應該不會進一步增加，但是美聯儲的加息預期依然存在，這就導致了中國未來加息依然是大概率事件，雖然2018年的房貸負擔不會增加，但是不能保證2019乃至以后的房貸負擔會不會增加，一旦上調基準利率，那么房地產市場的房貸利率水平也有可能受到影響。

二是剛需要買房的人現在該不該買房？我們一直有一個觀點，這就是對于剛需來說什么時候買房其實都是一個比較合適的，因為“房子是用來住的，不是用來炒的”，買房自住這個需求是國家一定會下大力保障的，但是從目前的情況來看，建議準備買房的剛需朋友可以稍微等等，因為各家銀行都已經上調了房貸利率，而央行有準備進行差異化利率調整，那么不如等到央行明確調整了利率水平之后我們再出手買房，那個時候房貸的利率負擔將有可能減輕。

三是房地產價格到底會何去何從?從官方的整體判斷來看，今年的全國房地產價格大幅度波動的可能性較低，一方面，由于“房子是用來住的，不是用來炒的”這個主基調在工作報告中被再次強調，房地產回歸居住屬性已經成為非常明確的趨勢，在這個大趨勢下，房地產的價格想要出現大規模上漲幾乎是不可能事件。另一方面，從各家商業銀行都不同程度上調房貸利率水平我們可以看到，房地產市場的需求依然非常旺盛，所以房地產市場的支撐力依然較強，這樣房地產市場的價格也將會有比較大的基礎。

中國房地產市場其實已經進入一個平穩發展的時代，房地產金融逐漸穩健將會是2018年可能出現的大概率事件。

作者：蘇寧金融研究院特約研究員，財經專欄作家，財經評論員。

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